O meio ambiente vem sofrendo pressões devido ao crescimento populacional, econômico e das atividades humanas. Uma das interferências nesse sentido recaem sobre as APPs – áreas de preservação permanente, que são áreas com função ambiental de proteção dos recursos hídricos, paisagem, estabilidade geológica entre outras. A defesa dessa área tem como objetivo atender o direito de todos a um “meio ambiente ecologicamente equilibrado”, conforme art. 225 da Constituição.
A expansão urbana é resultado de vários processos que se encontram: industrialização urbana, mecanização do campo, explosão demográfica, por exemplo. Esse crescimento fez e tem feito pressão pelo aumento da quantidade de moradias e da área aproveitável nos terrenos. As cidades tem mais pessoas para abrigar.
Em 28/04/2021, a 1ª seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acolheu de forma unânime a tese do Ministério Público de Santa Catarina (MPSC) de que é o Código Florestal que estabelece a extensão da faixa não edificável e os limites de APPs nos cursos de água urbanos. A consequência dessa decisão é a aplicação do Art. 4ª, I, do Código, que determina que a área de até 30 metros, pelo menos, a partir das calhas de cursos d´água naturais, não são edificáveis.
Esse entendimento, de prevalência do Código Florestal, impõem aos estados e aos municípios o dever de observância desse regramento no momento da análise de licenciamentos e alvarás de construção e na fiscalização, e sinaliza para todo Brasil o entendimentos que será aplicado nos processos que abordarem o tema daqui para adiante.
De que forma essa decisão impacta o mercado imobiliário?
O impacto é imediato. Toda regra que reduz, de qualquer forma, o aproveitamento de uma área tem efeitos no mercado imobiliário, pois quanto menos se pode aproveitar uma área, mais onerosa ela se torna. Além disso, os empreendimentos que já estão aprovados com aproveitamento da área non aedificandi terão que se adequar.
Difícil dimensionar a quantidade de licenciamentos que já foram concedidos e ainda não foram iniciados e obras de todos os tipos que estão sendo finalizadas, aprovados antes da fixação dessa tese, com base na Lei de Loteamentos ou de leis locais.
Já existe projeto de lei tramitando na Câmara dos Deputados (PL2.510/2019) que prevê a alteração do Art. 4º do Código Florestal, franqueando a competência da determinação da faixa edificável das marginais de cursos d´água ao plano diretor municipal. O vice-presidente da Câmara dos Deputados também participou no último dia 04/05, em debate promovido pela CBIC, Senai Nacional, SECOVI-SP e Aelo, evento em que se mencionou a necessidade de um “Código Ambiental Urbano” voltado para a realidade das cidades.
De qualquer forma, enquanto as iniciativas legislativas não avançam, o tema segue regulado pelo Código Florestal.
Grasiela Gaspar
Bacharel em Direito
Experiência em treinamentos- em torno de 5.000 pessoas.
Corretora de Imóveis
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