O contrato Built to Suit (construído sob medida, em tradução livre), é um contrato imobiliário que envolve um acordo de locação de longo prazo, no qual o locatário tem influência direta sobre o projeto e a construção/adaptação do imóvel, podendo especificar detalhes como a distribuição de espaços internos, a instalação de equipamentos específicos, a disposição das áreas de trabalho, entre outros.
A característica mais importante do contrato BTS é a personalização do imóvel, permitindo que o locatário tenha um espaço projetado e construído sob medida para atender às suas necessidades operacionais, funcionais e estruturais.
Esse tipo de acordo oferece vantagens tanto para o locador quanto para o locatário.
Para o locador, o contrato de longo prazo garante uma ocupação estável e a possibilidade de customizar o imóvel de acordo com as necessidades de um cliente específico. Para o locatário, o BTS permite obter um espaço que atenda perfeitamente às suas necessidades e requisitos específicos, sem ter que arcar com os custos e responsabilidades de construção e propriedade
Além disso, a personalização do imóvel também pode envolver aspectos relacionados à marca e identidade corporativa. A empresa locatária pode ter a oportunidade de incorporar elementos de design e estética que reflitam sua imagem e valores, criando um ambiente que esteja alinhado com sua identidade de marca.
O empresário Paulo Bio (@paulobiorealstate), líder de mercado na comercialização e administração imóveis comerciais, industriais e logísticos na região do Grande ABCDM, profissional com 42 anos de experiência, defende:
O contrato de Built to Suit – BTS, é uma tendência de mercado porque ele direciona o investimento de acordo com a demanda do inquilino. Ele detalha exatamente o projeto dentro das especificações e da necessidade, então você tem um ganho de eficiência muito grande, tanto para o investidor quanto para o locatário, que vai poder utilizar o imóvel de uma forma melhor.
Como Calcular o valor da locação nos contratos BTS?
O valor da locação em contratos de Built to Suit é calculada de forma personalizada e geralmente envolve uma negociação direta entre as partes envolvidas, mas podemos indicar como fórmula muito utilizada pelo mercado: valor do investimento (construção ou reforma) + taxa de retorno esperado pelo locador.
Valor do investimento: para a determinação do valor da locação é considerando o investimento realizado pelo locador para construir o imóvel de acordo com as especificações e necessidades do locatário.
Taxa de retorno: a taxa de retorno é uma medida financeira que representa o ganho ou retorno obtido em relação a um investimento realizado. Ela é expressa como uma porcentagem do valor investido e é utilizada para avaliar a rentabilidade de um investimento ao longo do tempo.
Além da fórmula acima, ainda podemos indicar como critérios para a fixação do valor da locação:
I – Análise dos custos operacionais: nesse método, a locação é calculada com base nos custos operacionais do imóvel, incluindo os custos de manutenção, segurança, seguros, impostos, taxas, entre outros. Esses custos são estimados e somados para determinar o valor da locação. Geralmente, também é incluída uma margem de lucro para o locador.
II – Valor de mercado: Outra abordagem é determinar o valor do aluguel com base no valor de mercado do imóvel. Nesse caso, é feita uma avaliação do imóvel concluído e são considerados os aluguéis praticados em imóveis semelhantes na região. O valor do aluguel é então estabelecido de acordo com essa referência de mercado.
Esses métodos de fixação do valor locativo, como dito acima, são os mais usuais no mercado, mas o cálculo do aluguel pode variar dependendo das negociações específicas entre as partes envolvidas.
O contrato de BTS pode envolver serviços agregados ao de locação?
Sim, o contrato built to suit pode envolver serviços agregados, como por exemplo:
- Serviços de manutenção: a contratação pode incluir a manutenção regular do imóvel, reparos, limpeza, cuidados com áreas verdes, gestão de resíduos, entre outros.
- Serviços de segurança: pode haver a oferta de serviços de segurança, como vigilância, monitoramento por câmeras, controle de acesso, portaria, entre outros, dependendo das necessidades de segurança do locatário.
- Serviços de gestão: o locador pode fornecer serviços de gestão do imóvel, como gerenciamento de contratos, gestão de fornecedores, atendimento ao cliente, entre outros.
- Serviços de infraestrutura: dependendo do tipo de imóvel e das necessidades do locatário, pode haver serviços relacionados à infraestrutura, como sistemas de energia, conectividade de internet, climatização, entre outros.
- Serviços compartilhados: Em alguns casos, o contrato BTS pode incluir o compartilhamento de instalações ou serviços com outros inquilinos do mesmo empreendimento, como salas de reunião, espaços de coworking, áreas de lazer, entre outros.
É importante ressaltar que o cálculo da locação em contratos BTS pode variar dependendo das negociações específicas entre as partes. Fatores como a localização do imóvel, a duração do contrato, as condições do mercado imobiliário e os termos específicos acordados entre o locador e o locatário podem influenciar o valor final da locação.
Recomenda-se que as partes interessadas em um contrato BTS consultem profissionais especializados em imóveis comerciais, como corretores imobiliários e advogados, para obter uma análise mais precisa e adequada ao contexto específico da negociação.
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