As diferenças entre os tipos de condomínio são daqueles conceitos que o corretor de imóveis deve ter na ponta da língua. Estamos falando sobre condomínio comum e condomínio edilício. A distinção fundamental entre esses tipos de condomínio está relacionada à forma como são organizados e administrados.
O condomínio comum é a forma de propriedade compartilhada entre várias pessoas em relação a um determinado bem, como um terreno, uma área rural ou um imóvel não edificado, em que todos os condôminos são proprietários do bem todo, sem divisão sobre a parte de cada um.
No condomínio comum não há separação entre parte privativa e parte comum, mas todos são proprietários do todo, ou seja, o exercício dos direitos e deveres de propriedade são exercidos pela pluralidade de proprietários. Segundo o Código Civil:
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. (grifo nosso)
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Principais características do condomínio comum:
- Propriedade compartilhada: Todos os condôminos possuem cotas de propriedade sobre o bem comum, que é indivisível.
- Uso coletivo: O bem comum pode ser utilizado por todos os condôminos, seguindo regras e acordos estabelecidos entre eles.
- Administração e responsabilidades: A administração e a responsabilidade pela manutenção do bem comum são compartilhadas entre os condôminos, que devem tomar decisões conjuntas.
- Regulamentação específica: O condomínio comum pode ter regras específicas estabelecidas em contrato ou acordo entre os condôminos, mas não segue necessariamente as mesmas regras de um condomínio edilício
Condomínio edilício é aquele em que existe a divisão de um prédio ou conjunto de edificações em partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum. As unidades autônomas, como garagens, salas comerciais ou unidades residenciais, são de propriedade exclusiva dos condôminos que as adquirem. Além das unidades privativas, há áreas comuns de uso coletivo, como corredores, elevadores, áreas de lazer, jardins, entre outros, que pertencem a todos.
O condomínio edilício também pode ser chamado de condomínio especial ou condomínio em planos horizontais.
O conceito de condomínio edilício está previsto no art. 1.331 do código Civil, que prevê também ainda a forma de fruição e disposição dessas partes.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
Principais características do condomínio edilício:
- Propriedade privativa: Cada unidade é de propriedade exclusiva de um condômino, com matrícula própria.
- Áreas comuns: Existem áreas de uso comum a todos os condôminos, que são de responsabilidade coletiva e mantidas por meio de taxas condominiais.
- Regulamentação interna: O condomínio edilício possui um regulamento interno (convenção condominial) que estabelece as regras de convivência, direitos e deveres dos condôminos, além de definir a forma de administração do condomínio.
- Órgãos de gestão: O condomínio edilício possui órgãos de gestão, como a assembleia de condôminos, o síndico e o conselho fiscal, que são responsáveis pela tomada de decisões e administração do condomínio.
Essas são as principais características e diferenças entre o condomínio edilício e comum. Cabe ao corretor de imóveis deter todo conhecimento sobre os imóveis que comercializa.
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