A Câmara dos Deputados deu um importante passo rumo à modernização da Lei do Inquilinato com a aprovação, na CCJ, do Projeto de Lei 3.999/2020. A proposta traz a possibilidade de despejo extrajudicial por inadimplência, um tema que tem gerado grandes expectativas (e também debates) no mercado imobiliário.
Neste artigo, explicamos o que muda, quem se beneficia e quais cuidados o profissional ou a imobiliária devem ter.
O que diz o PL 3.999/2020?
O texto do projeto, ainda em tramitação, propõe a inclusão do art. 66-A na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), autorizando o despejo extrajudicial por meio de cartório nas seguintes condições:
- Inadimplência igual ou superior a 3 meses;
- Início do procedimento com ata notarial lavrada por tabelião;
- Notificação formal ao inquilino, que terá 30 dias para pagar a dívida (purgar a mora) ou desocupar o imóvel;
- Se o locatário não cumprir nenhuma das obrigações no prazo, o locador poderá:
- Ingressar com ação judicial com pedido de liminar de despejo,
- Mesmo que o contrato contenha garantia vigente, como caução, fiador ou seguro-fiança.
O que muda em relação à lei atual?
Atualmente, o locador só consegue a liminar de despejo por inadimplência se o contrato não tiver nenhuma garantia vigente (art. 59, §1º, VII). Isso acaba travando a retomada de imóveis, mesmo quando a inadimplência é evidente e prolongada.
O PL rompe com essa limitação, permitindo o acesso à liminar judicial de despejo mesmo com garantia contratual, desde que o caminho extrajudicial (via cartório) tenha sido tentado e frustrado.
Oportunidade para imobiliárias e locadores
Para empresas que administram imóveis em locação, o projeto representa:
- Mais agilidade na solução de inadimplências;
- Redução de custo e desgaste judicial;
- Retomada mais rápida do imóvel para nova locação;
- Segurança jurídica ampliada pela ata notarial e notificação formal.
É também um avanço que pode tornar o mercado de locações mais eficiente e atrativo para investidores.
Cuidados e atenção ao implementar
Mesmo que aprovado, o novo procedimento exigirá:
- Documentação completa e clara (contrato, planilha de débitos, histórico de cobrança);
- Uso de cartórios com experiência em lavratura de atas notariais;
Além disso, é importante que o contrato de locação esteja bem estruturado, com cláusulas que sustentem as medidas em caso de inadimplência.
Por isso, é importante contar com o apoio de advogado especializado, especialmente para eventual ação judicial, quando este se torna necessário.
Vale para contratos residenciais e não residenciais?
Esse ponto merece atenção especial. O PL não faz qualquer distinção entre locações residenciais e não residenciais, o que abre margem para interpretação de que o procedimento extrajudicial poderia ser aplicado a ambos os tipos de contrato.
Contudo, como a redação não afirma isso expressamente, é recomendável ter cautela ao aplicar o novo dispositivo em locações comerciais. Até que haja regulamentação clara ou decisões judiciais confirmando essa abrangência, o ideal é:
- Tratar o uso em contratos residenciais como mais seguro e imediato;
- E considerar o uso em contratos não residenciais com base em análise jurídica caso a caso, especialmente se houver resistência do locatário ou complexidade contratual envolvida.
Quando começa a valer?
É importante destacar que o PL 3.999/2020 ainda não é lei. A proposta foi aprovada na Comissão de Constituição e Justiça da Câmara, mas ainda precisa passar pelas seguintes etapas:
- Votação no Plenário da Câmara;
- Aprovação no Senado Federal;
- Sanção presidencial;
- Publicação no Diário Oficial da União.
O texto atual não menciona um prazo de vacância legal, ou seja, se for sancionado como está, poderá entrar em vigor imediatamente após a publicação.
Até lá, o procedimento de despejo extrajudicial ainda não pode ser aplicado. O ideal é acompanhar a tramitação e já se preparar para a possível adoção do modelo.
Conclusão
O PL 3.999/2020 pode marcar uma virada no modelo de tratamento da inadimplência locatícia no Brasil. Ao permitir o uso do cartório como etapa prévia ao despejo e ao eliminar a restrição imposta pelas garantias contratuais, o projeto oferece mais instrumentos ao locador para defender seu patrimônio — sem comprometer o direito do locatário à ampla defesa, que continuará podendo se manifestar judicialmente.
Ainda falta aprovação final no Senado e sanção presidencial, mas o mercado já observa com atenção e expectativa essa possível modernização.
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