A Lei 13.786/2018, promulgada em dezembro daquele ano, trouxe regulamentações importantes para a Lei 4.591/64: a obrigatoriedade do quadro-resumo nos contratos de venda e compra de imóvel na planta, as consequências do atraso da entrega do imóvel pela incorporadora e as regras para o distrato imobiliário.
Com relação a esse último tema, regulamentou as consequências do desfazimento do contrato, que pode se dar por desistência ou por impossibilidade de pagamento por parte do comprador. Ambas as situações são aquelas em que o adquirente deseja rescindir o contrato de aquisição de unidade imobiliária, sem que a incorporadora tenha dado causa.
Nesses casos, a Lei prevê que o adquirente será restituído das quantias que efetivamente pagou, atualizadas com base no índice estabelecido em contrato, com as seguintes deduções:
⇢ valor pago pela comissão do corretor de imóveis;
⇢ penalidade estabelecida no contrato, que não poderá exceder a 25% ou 50%, a depender se a incorporação tem ou não patrimônio de afetação.
Se a incorporação tiver Patrimônio de Afetação o ressarcimento será menor? SIM!
Para você entender: Patrimônio de afetação, em linhas gerais, é aquele formado pelo terreno, pelas acessões e pelos demais bens e direitos vinculados a incorporação imobiliária, que podem ser separados do patrimônio geral do incorporador, formando um negócio separado dos demais, com contabilidade própria – Arts 31-A e ss da Lei 4.591/64.
Quando o adquirente será ressarcido?
⇢ em incorporação sem patrimônio de afetação: em até 180 (cento e oitenta) dias da data do desfazimento do contrato;
⇢ incorporação com patrimônio de afetação: em até 30 dias após a concessão do “habite-se” ou documento equivalente.
Caso o imóvel seja revendido a terceiro antes de se completarem os prazos previstos, os valores serão devolvidos em até 30 (trinta) dias da assinatura do novo contrato.
Se, ao tempo da desistência, o imóvel já tiver sido disponibilizado ao comprador, ou seja, se já estiver em uso, ainda terá que arcar proporcionalmente com os ônus relativos aos impostos reais (IPTU), com o pagamento da taxa condominial, com o percentual de 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, e demais despesas previstas.
Por que o distrato imobiliário custa tão caro ao adquirente?
A incorporação imobiliária é atividade de comercialização de imóveis a construir ou em construção. Para que o negócio seja seguro aos participantes, a saúde financeira da incorporação deve ser defendida fortemente por todos durante o período em que o imóvel está sendo edificado.
As incorporadoras fazem a programação da evolução obra de acordo com o fluxo econômico proveniente dos aportes financeiros contratados com os adquirentes…ou seja, os pagamentos realizados durante a obra, viram tijolos, cimento, salários etc.! A desistência de alguns adquirentes pode vir a inviabilizar o negócio. Assim, uma vez que o adquirente se compromete a participar desse negócio, não são apenas seus interesses que estão em jogo, mas o de todos os participantes.
Por essas razões podemos afirmar que o distrato é um mal negócio para todos e custa caro não só para o desistente, mas também aos demais adquirentes e para a incorporadora.
Como em qualquer negócio, antes de comprar imóvel, faça as contas, tenha sempre uma reserva financeira para os casos imprevistos e não comprometa mais de 30% de seu orçamento mensal.
Chegamos ao final de mais um artigo. Espero que tenha sido esclarecedor.
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Até breve!
Grasiela Gaspar
Bacharel em Direito
Experiência em treinamentos- em torno de 5.000 pessoas.
Corretora de Imóveis
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