A cada dia se acentua mais e mais a necessidade de especialização para atuação segura na área da corretagem de imóveis. Nesse mundo hiper conectado, informação gera poder e segurança.
Mas o que é due diligence? Simplificando bem, é a análise prévia e minuciosa do imóvel e dos sujeitos do negócio e tem por objetivo garantir o máximo de segurança possível à transação imobiliária.
O Brasil é um país em que há muita insegurança nas transações imobiliárias e muitos imóveis irregulares. O Ministério de Desenvolvimento Regional aponta que existem 30 milhões de residência urbanas irregulares em todo país. Aliado a isso, temos um judiciário abarrotado de ações que, não raro, se arrastam por muitos anos, gerando transtornos financeiros e emocionais de grande monta. É fácil perceber que é melhor prevenir que remediar.
A realização dessa investigação é uma atribuição do corretor de imóveis?
O corretor de imóveis, na essência, deve ter conhecimento pleno do mercado em que atua, da documentação necessária e do trâmite das negociações imobiliárias. A Due Diligence é uma análise mais aprofundada e um procedimento normalmente realizado por advogado, mas se o corretor tiver o conhecimento necessário, pode fazer.
Todas as negociações imobiliárias devem ser precedidas de Due Diligence?
A segurança do negócio é desejável em todas as transações imobiliárias. Contudo, há negociações em que os riscos são baixos e não justificam uma investigação tão aprofundada. O cuidado do corretor de imóveis em exigir os documentos e certidões mais comuns já é suficiente para a garantia das partes.
A Due Diligence é um procedimento mais utilizado em negociações vultosas, pois implica no aprofundamento de questões mais complexas e o desembolso diferenciado de honorários e dos custos com certidões e deslocamentos.
Para realizar essa diligência, deve-se atentar aos seguintes documentos:
I) Em relação ao Imóvel:
- Certidão de propriedade ou certidão de transcrição: pode ser retirada no cartório de registro de imóveis do imóvel que está sendo negociado;
- Cópia do título de propriedade: nas situações em que o imóvel negociado for usucapião, ou estiver em formal de partilha;
- Certidão de ônus reais: contém o histórico dos proprietários anteriores para que verifique se há algum gravame anterior que crie algum perigo para a transação;
- Carnê do IPTU: lá você encontrará quem é o sujeito passivo da obrigação tributária, a metragem do imóvel, se há construção averbada;
- Certidão negativa de tributos: sabe-se que a as dívidas relativas a imóveis tem natureza propter rem, o que quer dizer que seguem o móvel. A transferência do imóvel irregular transmite a irregularidade ao novo proprietário;
- Guias de pagamento de ITBI: esse documento é retirado na fazenda municipal e serve para verificar se o ITBI das operações anteriores foi pago e quem as quitou;
- Certidão atualizada com o histórico do cadastro do contribuinte: serve para verificar se os proprietários ali elencados conferem com aqueles elencados na matrícula do imóvel;
- Comprovantes de quitação com serviços públicos: água, eletricidade e gás (quando for o caso);
- Comprovante de quitação da taxa condominial, quando o imóvel estiver em condomínio: pede-se ao condomínio uma declaração de que o imóvel não tem pendências financeiras. Aqui atentar para verificação de quem é o síndico, pois somente ele terá legitimidade para assinar a declaração;
- Declaração da municipalidade que o imóvel não é tombado;
- Certidão de regularidade ambiental: essa certidão serve para verificar se há alguma pendência ambiental recaindo sobre o imóvel.
II) Em relação às partes:
- Documentos pessoais. Se for pessoal jurídica, solicitar o contrato social com a última alteração;
- Comprovante de residência;
- Declaração de participação societária;
- Consulta SPC e SERASA;
- Certidão do cartório de protesto de títulos;
- Certidão de distribuições cíveis e criminais, estadual, federal e dos juizados especiais;
- Certidões de ações trabalhista e execuções trabalhistas;
- Certidão negativa de falências;
- Certidões negativas de débitos com o INSS.
- Além dos documentos acima, se se tratar de imóvel:
- Em condomínio, solicitar a convenção de condomínio e seu regulamento interno;
- Em incorporação ou “na planta”, solicitar o memorial descritivo, a planta do imóvel e o memorial de incorporação registrado no cartório de registro de imóveis ou junto ao incorporador. A depender da fase em que estiver a obra, solicitar também o auto de conclusão da obra ou “habite-se”.
Ufa! Se você considera que são muitos documentos, tem razão…e a depender do desdobramento do negócio, ainda podem ser necessários outros que não constam nesse rol.
Como corretor ou corretora de imóveis temos a responsabilidade de atuar com toda prudência e diligência que o negócio exige. Lidamos com a expectativas dos nossos clientes que estão à procura de bons negócios. Temos o dever moral e legal de não decepcionar.
Me conta nos comentários se você já conhecia a Due Diligence.
Até mais!
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