O regime de afetação de patrimônio na incorporação imobiliária foi introduzido na legislação nacional pela Lei 10.931/2004, que acrescentou os artigos 31-A a 31-F na lei 4.591/64, e significa a separação do patrimônio relacionado a uma incorporação imobiliária dos demais empreendimentos/negócios do incorporador.
Toda incorporação imobiliária forma um acervo patrimonial (terreno e suas acessões; equipamentos e material de construção; receita das vendas; obrigações assumidas para a construção etc.). Uma vez afetado o patrimônio, cria-se uma massa patrimonial individualizada e separada dentro dos demais negócios do incorporador com uma finalidade de garantia da proteção dos direitos dos adquirentes de um determinado empreendimento.
A criação desse instituto nasceu da necessidade desenvolvimento de garantias que criassem maior segurança aos negócios de incorporação imobiliária, e ganhou mais evidência depois a falência de uma grande construtora em 1999, considerada um “gigante” da construção civil, que deixou mais de 42 mil clientes sem seus apartamentos.
Após a alteração mencionada, a Lei 4.591/1964 passou a ter o Art. 31-A, que prevê:
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. [1]
Melhin Namem Chalhub define a finalidade da afetação do patrimônio da seguinte forma:
“visa proteger a incorporação afetada contra os riscos patrimoniais de outros negócios da empresa incorporadora, visando que seus eventuais insucessos em outros negócios não interfiram na estabilidade econômico-financeira da incorporação afetada”[2]
Entenda: massa patrimonial protegida pela afetação continua integrando o objeto social do incorporador. Assim, os resultados produzidos por cada obra com regime de afetação constituem seu patrimônio geral, positivo ou negativo, e devem constar do balanço geral e compor o lucro operacional do titular do patrimônio geral. Não há formação de personalidade jurídica distinta, mas há criação de um CNPJ específico para a obra, como se fosse uma filial, assegurando a separação da contabilidade e da massa patrimonial da incorporação afetada.
Caracterizam o regime de afetação:
– contabilidade própria, separada dos demais empreendimentos do incorporador;
– maior poder de fiscalização dos adquirentes, que pela Comissão de Representantes tem acesso a toda contabilidade e cronograma da obra, nos termos do art. 31-C;
– caixa próprio, separado do caixa dos demais empreendimentos do incorporador;
– vinculação dos créditos à entrega das unidades, pagamento direitos trabalhistas, fiscais e previdenciários advindos da relações da obra específica, ao pagamento dos créditos das entidades financiadoras.
Como se constitui o regime de afetação do patrimônio?
A critério do incorporador, a qualquer tempo até a entrega da obra, pelo registro do TERMO DE AFETAÇÃO no registro de imóveis competente. A afetação do patrimônio da incorporação imobiliária é irretratável.
IMPORTANTE: o regime de afetação só se torna efetivo, oponível a terceiros, a partir do seu assentamento na matrícula do terreno, no Registro de imóveis competente!
Quando o regime de afetação se extingue?
Como dito acima, a afetação do patrimônio é irretratável.
Pode se extinguir com a averbação da construção na matrícula do terreno, quando a incorporação for denunciada ou por deliberação em assembleia dos adquirentes.
Explicando melhor, extingue-se pela:
– averbação da construção: quando o incorporador faz a averbação da construção na matrícula do terreno, encerrando a fase sua participação no empreendimento.
– denunciação da incorporação: é quando o incorporador, após o registro do memorial de incorporação, desiste do negócio. Para que isso ocorra é necessário que haja previsão, de acordo com o art. 34 da Lei 4.591/64.
– por deliberação em assembleia: nos casos previstos em lei em que os adquirentes decidem destituir o incorporador, em caso de falência deste.
Por vezes a incorporadora tem várias obras em andamento e em várias fases de execução. Algumas obras podem apresentar situação econômica favorável (muitas unidades vendidas, bom equilíbrio econômico-financeiro), outras nem tanto.
Afetar o patrimônio de uma incorporação é medida que expressa a grande capacidade técnica de um incorporador. Demonstra que está preparado para o mercado, que fez corretamente o levantamento econômico-financeiro, que o produto é adequado ao nicho de venda.
NOTAS
[1] BRASIL, Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em: 26 de jul. 2020.
[2] CHALHUB, Melhin Namem. Incorporação Imobiliária. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019, página 85.
Grasiela Gaspar
Bacharel em Direito
Experiência em treinamentos- em torno de 5.000 pessoas.
Corretora de Imóveis
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