A taxa condominial tem como finalidade cobrir os gastos relacionados à conservação e manutenção do edifício, incluindo serviços de limpeza, operação dos elevadores, contratação de funcionários, despesas com água e eletricidade, além de viabilizar a execução de obras ou melhorias aprovadas em assembleia geral. Ela também é destinada ao pagamento de eventuais indenizações, tributos, seguros e outras despesas necessárias para o funcionamento adequado do condomínio.
Segundo a legislação, ela deverá ser estabelecida com base em critérios especificados na convenção e no regulamento interno do condomínio.
Mas, com base em que critério essa divisão de gastos comuns pode ser estabelecida?
O rateio das despesas condominiais poderá ser definido com base na fração ideal da unidade autônoma ou outro critério que seja previsto na convenção do condomínio.
A legislação brasileira traz essa previsão na Lei 4.591/64 e no Código Civil:
Lei 4.591/64:
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Rateio pelo critério da fração ideal
As convenções de condomínio geralmente definem a “fração ideal” de cada unidade como critério de divisão dos gastos comuns. Essa fração corresponde a um decimal sobre a totalidade do terreno. Aqui, a contribuição para as despesas condominiais é calculada com base em critérios como a área da unidade em relação à área total construída do condomínio.
Assim, por esse critério, quanto maior é o apartamento, maior sua contribuição no rateio das despesas condominiais.
Rateio pelo critério da divisão pelo número de unidades
Por esse critério de divisão as despesas deveriam ser divididas igualmente por todas as unidades privativas, pois o que se divide são os custos da manutenção da área comum, como pagamento de colaboradores, limpeza, segurança e energia elétrica, e não se pode presumir que as unidades maiores ou que as coberturas utilizem mais esses serviços que os residentes das outras unidades. Da jurisprudência do STJ podemos colher:
“o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente da fração ideal. Assim, não prevalece a presunção do aresto hostilizado que os proprietários de menores economias ‘acarretam menor despesa’, porquanto os custos, na sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cuja responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente. (REsp 541.317/RS Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, julgado em 09.09.2003)
Rateio pelo critério de utilização
O rateio pelo critério de utilização considera o uso efetivo das áreas comuns por parte de cada unidade.
Nesse método, a contribuição de cada unidade para as despesas comuns é calculada com base na frequência ou na intensidade com que cada unidade utiliza as áreas e serviços comuns do condomínio. Isso significa que unidades que fazem um uso mais frequente ou intensivo das instalações compartilhadas podem ser responsáveis por uma parcela maior das despesas. Esse tipo de rateio pode ser aplicado de várias maneiras, dependendo das regras estabelecidas na convenção e no regulamento interno do condomínio.
E se o condomínio for misto ou multiuso?
Em edifícios mistos, que incluem unidades residenciais e comerciais, as despesas condominiais são geralmente divididas com base no critério de utilização, mencionado acima. A divisão das despesas pode variar dependendo das características específicas do edifício e das decisões tomadas pelos condôminos em assembleias.
Nesse tipo de condomínio não é raro haverem discussões a respeito dos acessos diferenciados às diversas áreas, ao custo de manutenção das áreas de grande circulação de pessoas, e mais uma vez destacamos que as regras condominiais devem ser observadas.
As decisões relacionadas às despesas e à administração do condomínio geralmente são tomadas em assembleias de condôminos, em que os proprietários têm a oportunidade de discutir e aprovar questões financeiras e outras decisões importantes relacionadas ao condomínio.
É importante destacar que a convenção de condomínio é o documento que vai estabelecer as regras específicas para cada edifício, incluindo a forma de cálculo das cotas condominiais. Portanto, é fundamental que os condôminos estejam cientes das regras e obrigações estabelecidas na convenção e no regulamento interno do condomínio.
Ficou com alguma dúvida quanto a esse tema? Entre em contato conosco!
Até mais!
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