A transformação digital chegou com força ao setor imobiliário. Entre os avanços mais promissores está a tokenização de imóveis — um processo que pode revolucionar a forma como compramos, vendemos e investimos em bens imóveis.
Mas, afinal, o que é essa inovação? Quais suas vantagens, desafios e o que ainda precisa evoluir para que ela se torne uma realidade segura e acessível a todos?
Vamos lá!
O que é a tokenização de imóveis?
A tokenização nada mais é do que transformar um bem — como um imóvel, um crédito ou um contrato — em uma representação digital. Essa versão digital facilita muito a venda e a negociação com investidores, porque pode ser fracionada e distribuída online, com segurança.
De forma mais clara: tokenização é uma forma moderna de dividir um imóvel em pequenas partes, como se fossem “cotas digitais”. Em vez de comprar um imóvel inteiro, você pode investir em apenas uma parte dele — como se comprasse uma fatia.
Essas partes são chamadas de tokens e funcionam como comprovantes digitais de que você tem um pedacinho daquele imóvel. Tudo isso é feito com segurança usando a tecnologia chamada blockchain, que registra as informações e evita fraudes.
O controle dessas transações é feito por meio de smart contracts (contratos inteligentes), que executam automaticamente regras pré-programadas, como distribuição de rendimentos, transferências de titularidade e validações.
Vantagens da tokenização imobiliária
A tokenização traz benefícios relevantes para diferentes perfis do mercado.
Para os investidores, ela garante acesso a imóveis de alto valor com pouco capital e se torna um rendimento passivo (com aluguéis e valorização, transparência e rastreabilidade das transações e liquidez potencial em mercados securitários).
Para incorporadoras e proprietários, a tokenização de imóveis representa uma forma mais ágil e moderna de levantar recursos. Em vez de esperar pela venda integral de uma unidade ou depender de financiamentos demorados, é possível captar dinheiro de forma direta, vendendo pequenas frações do imóvel para diversos investidores. Isso acelera o fluxo de caixa e dá mais liberdade para tocar novas obras ou projetos.
Outro benefício importante é a menor dependência de financiamento bancário tradicional. Como a captação é feita diretamente com o público investidor por meio de tokens, o proprietário ou a incorporadora não precisa recorrer tanto a empréstimos bancários, que geralmente envolvem altas taxas de juros e burocracia.
Além disso, o uso da tecnologia blockchain permite reduzir significativamente a presença de intermediários no processo. Com contratos inteligentes e plataformas digitais, as negociações se tornam mais simples e transparentes, diminuindo os custos operacionais com cartórios, escritórios jurídicos e comissões. Isso torna o processo mais enxuto, econômico e acessível tanto para quem vende quanto para quem investe.
Desafios e limitações atuais
Apesar do enorme potencial, a tokenização ainda enfrenta importantes desafios jurídicos e regulatórios, especialmente no Brasil.
Ainda não temos legislação específica e a ausência dessa legislação é uma das limitações, pois acaba por trazer certa insegurança jurídica para investidores, especialmente aos iniciantes. Atualmente a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) estuda o tema e prevê a abertura de consultas públicas para estabelecer diretrizes mais claras.
Consideramos, ainda, que a falta de legislação leva à falta de padronização, especialmente sobre quais direitos são efetivamente representados no token, e como esses direitos serão compatibilizados com os direitos previstos no Código de Defesa do Consumidor, a Lei Geral de Proteção de Dados e os cuidados para evitar lavagem de capitais.
Cenário internacional
Diferente do quadro nacional, em países como Estados Unidos, Singapura e Hong Kong a tokenização está bem desenvolvida e tem foco na proteção e segurança para os investidores. Na União Europeia a legislação também está em franca evolução, buscando a segurança e a integridade do mercado.
O Brasil, embora seja destaque em relação ao restante da América Latina, ainda caminha de forma experimental, com startups e plataformas operando sob estruturas jurídicas adaptadas (como SPEs e fundos).
A tokenização do mercado imobiliário representa uma verdadeira revolução: democratiza o acesso, reduz barreiras, traz eficiência e abre espaço para novos modelos de negócio. Contudo, sem uma regulação clara e segurança jurídica, o crescimento do setor seguirá limitado e arriscado. É fundamental estabelecer marcos legais robustos que padronizem contratos, assegurem a proteção dos consumidores e promovam a integração da inovação ao contexto jurídico brasileiro.
Esse tema certamente merece acompanhamento.
Até o próximo artigo!
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