Olá pessoal, hoje vamos tratar de mais um assunto que interessa quem vai comprar imóvel na planta: Financiamento bancário ou financiamento com a Construtora?
Quando se vai comprar um imóvel na planta e não sem dispor de todo o dinheiro….o que fazer?
A situação padrão é: dar uma entrada e parcelar diretamente com a construtora até a entrega das chaves, momento em que o imóvel é entregue, e depois dessa etapa decidir se financia com a construtora ou com o banco.
Cada construtora tem suas regras quanto ao pagamento do imóvel até a entrega das chaves. Algumas exigem que o comprador pague até 40%, outras 50%. Depende a construtora.
Quando a obra está em andamento, as construtoras fazem o parcelamento com o desembolso mensal e os reforços indexado pelo CUB (Custo Unitário Básico), que é o principal indicador do setor da construção civil. É um índice medido mensalmente, e que considera em sua base de cálculo o custo global da obra. Quem faz o cálculo é o SINDUSCON, sindicato da construção civil, órgão de abrangência estadual.
Esse índice é utilizado enquanto a obra está sendo realizada. Após seu término o comprador tem que decidir como vai pagar o restante, que poderá ser à vista ou financiado pela construtora ou pelos bancos.
Nos financiamentos direto com as construtoras, via de regra, os contratos preveem como indexador para atualização dos valores o IGPM + 0,75 ou 0,50 % ao mês.
O IGP-M é um indicador macroeconômico que atua como indexador de contratos. Assim, você pode encontra-lo no contrato de aluguel, no contrato da escola, da universidade etc.
Já os bancos, para financiamento, trabalham com juros pré-determinados em contrato. Atualmente temos instituições oferecendo financiamento com taxas que variam de 8,9% até 7,5% + TR, para financiamentos longos.
Para os contratos bancários, avaliar também qual o sistema de amortização será utilizado: SAC ou Tabela PRICE.
Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante): aqui as parcelas começam com um valor maior e vão diminuindo ao longo do tempo, pois o valor da parcela é calculado fazendo-se primeiro a amortização do valor pago anteriormente e depois incidência do juros.
Pela tabela PRICE, a parcela inicial é menor e se mantém ao longo do contrato.
Entre os dois sistemas, o SAC é mais vantajoso, pois como o início das parcelas é maior, mais amortização no valor devido, por isso as parcelas vão diminuindo, pois o saldo devedor também vai diminuindo mais rápido.
Qual deles é o melhor?
Depende.
A primeira coisa é fazer é colocar no papel:
- Quanto já paguei e quanto falta?
- Em quanto tempo pretendo pagar (prazo curto ou longo)?
Quando se pretende pagar rápido, como você vai integralizar o valor em pouco tempo (2 ou 3 ano?) vale a pena financiar com a construtora, pois estamos num período de variação de juros muito pequena (viva a estabilidade econômica!) e a tendência de estabilidade favorece a utilização do IGPM. Já se você pretende quitar o imóvel em um tempo mais longo, o financiamento com banco tende a ser uma opção melhor, pois você estará protegido contra um alta dos juros.
Mais uma vez indico que leiam os contratos. Sei que é chato…ninguém gosta. Pense no que é mais importante, investir um tempo entendendo o contrato ou fazer um negócio ruim?
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