Notadamente, trago uma dúvida comum da sociedade em geral. É verdade que inúmeras vezes, ao necessitar de um serviço cartorário o cidadão fique na dúvida de qual (dentre tantos) deve recorrer. E a resposta para a indagação é: depende!
No presente texto, elucidarei não apenas a distinção de serviços públicos oferecidos por Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis, mas também, outros existentes e que podem fazer parte da vida em algum momento.
Os serviços notariais e registrais são previstos no artigo 236 da Constituição Federal, onde a norma máxima determinou a criação de lei especifica para regulamentar a atuação dos cartórios e responsabilidade de emolumentos. O que ocorreu com a publicação das Leis 8.935/94 e 10.169/00. Ademais, no que tange a atuação, os registros públicos se submetem aos preceitos da Lei 6.015/73. Além de uma extensa gama de outras leis, decretos, enunciados e orientações que regem os procedimentos cartorários.
Antecipadamente cabe destacar que, a atividade notarial e registral é serviço público praticado por titular dotado de fé pública, cuja destinação é garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos negócios jurídicos.
Nas transações imobiliárias, via de regra, são utilizados o Tabelionato de Notas e o Registro de Imóveis, sendo o primeiro mais procurado para reconhecimento de firmas, autenticação de documentos e lavratura de escrituras; o segundo para emissão de certidões de inteiro teor, negativas de ônus reais e ações reais e pessoais reipersecutórias, bem como, registros e averbações dos títulos originados a partir da negociação.
Ocorre que, não se pode descartar a necessidade de serviços provenientes dos demais cartórios, como por exemplo: no Registro Civil de Pessoas Naturais, a emissão de certidão de nascimento/casamento de uma das partes, para compor o rol de documentos necessários para embasar um contrato de compra e venda com crédito imobiliário; ou no Registro de Títulos e Documentos, o registro de certidões originais e traduções de uma das partes que é estrangeira, para lavratura de escritura pública de compra e venda; ou emissão de certidão de contrato de empresa civil no Registro Civil de Pessoas Jurídicas; ou ainda, emissão de negativas do comprador de um imóvel no Tabelionato de Protestos.
Diante de tantas possibilidades, contudo, me aterei a traçar as principais características e serviços prestados em cada serventia (cartório), servindo a você leitor como guia rápido de consulta:
Tabelionato de Notas – O cartório de notas tem como atividade a lavratura de documentos que retratem a realidade do ato jurídico, demonstrando a vontade das partes e dando autenticidade a documentos e assinaturas. Dentro os atos praticados pelo notário estão: lavratura de escrituras públicas (tais como: compra e venda, doação, permuta, alienação fiduciária, união estável, procurações, divórcios, atas notariais, testamentos, entre outros), reconhecimento de firma (quando certifica que a assinatura corresponde àquela pessoa identificada) e autenticidade de documentos (quando certifica que as cópia reprográficas correspondem aos originais). O Tabelião poderá fazer diligências e gestões necessárias para efetivo cumprimento de suas atribuições. Além disso, o Tabelionato de notas é elegível pela parte.
Tabelionato de Protestos – O serviço deste cartório corresponde à protocolização de documentos, intimação e recebimento de dívidas oriundas dos títulos apontados. Além de promover a emissão de certidões negativas e/ou positivas de protestos e promover cancelamento desses.
Registro de Imóveis – No Ofício de Registro de Imóveis é que serão promovidos todos os atos existentes sobre o imóvel, ou seja, é nesse cartório que os atos jurídicos que recaem sobre determinado imóvel sejam publicizados à sociedade. São promovidos os registros e averbações oriundos de títulos particulares, públicos e judiciais. O ato de registro deve respeitar a comarca onde está situado o imóvel, portanto, embora o documento tenha sido firmado em outra cidade, o registro desse deve ser levado ao cartório da comarca de localização do imóvel. É no RI que dá-se publicidade aos atos, nele que a propriedade é transmitida (o tal brocardo jurídico “Quem não registra não é dono”), portanto, todas as consultas referentes a um determinado imóvel devem começar pelo cartório registral de sua comarca. Em suma, exemplifico mencionado que são registrados nesse ofício: contratos particulares de promessa de compra e venda, escrituras públicas (de compra e venda, doação, permuta, alienação fiduciária, e assim por diante), incorporação imobiliária, loteamentos, desmembramentos, usucapiões, penhoras, dentre outros; além de averbações que alterem status do imóvel ou seus titulares, tais como: averbação de casamento, construção, demolição, cancelamentos de ônus (hipoteca, alienação fiduciária, penhora, condição resolutiva, etc.) e demais; é nesse cartório, também, que se leva a registro as convenções de condomínio, pactos antenupciais e cédulas de crédito.
Registro Civil de Pessoas Naturais – Como o próprio nome evidencia, nesse cartório são procedidos todos os atos referentes às pessoas naturais (físicas), tais como: registro de nascimento, casamento, divórcio, separação, óbito, emancipações e interdições. Observando que, nascimentos e óbitos são atos gratuitos.
Registro Civil de Pessoas Jurídicas – Nesse cartório são promovidos os registros e averbações de contratos, atos constitutivos e estatutos de empresas civis religiosas, pias, morais, científicas ou literárias, bem como, das fundações e das associações de utilidade pública; as sociedades civis que revestirem as formas estabelecidas nas leis comerciais, salvo as anônimas e os atos constitutivos e os estatutos dos partidos políticos. Promover-se-á ainda, registro dos jornais, periódicos, oficinas impressoras, empresas de radiodifusão e agências de notícias.
Registro de Títulos e Documentos – Nesse cartório, serão registrados documentos para firmamento de data, dando publicidade e validade a atos jurídicos firmados por pessoas físicas e jurídicas. No Títulos e Documentos serão procedidos todos os registros não atribuídos expressamente a outro ofício. Ademais, há títulos que necessitam de registros nesse cartório para surtir efeitos, tais como: os documentos decorrentes de depósitos, ou de cauções feitos em garantia de cumprimento de obrigações contratuais, ainda que em separado dos respectivos instrumentos; as cartas de fiança, em geral, feitas por instrumento particular, seja qual for a natureza do compromisso por elas abonado; todos os documentos de procedência estrangeira, acompanhados das respectivas traduções, para produzirem efeitos em repartições da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios ou em qualquer instância, juízo ou tribunal; dentre outros.
Por fim, traçada resumidamente a atividade de cada um dos principais cartórios, é possível afirmar que, no dinamismo do mercado imobiliário, as negociações podem passar por um, ou todas as serventias acima. Embora, este texto tenha como propósito aclarar de forma simples e objetiva a atividade de cada cartório é fundamental, porém, que haja orientação profissional adequada afim de evitar onerosidade, desgaste e insegurança jurídica na sua negociação.
Michelli Matos
Advogada, Membro da Comissão de Negócios Imobiliários do Instituto Brasileiro de Direito imobiliário – IBRADIM, Pós-Graduanda em Direito e Negócios Imobiliários, 10 (dez) anos de experiência em Registro de Imóveis e 08 (oito) anos como Gestora de empresa do ramo imobiliário.
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